Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Mars 2007
Consommation d'énergie d'un logement.
Sous l’effet conjugué de la flambée du prix du baril de pétrole et du réchauffement climatique annoncé, l’intérêt du public pour les économies d’énergie est palpable depuis deux ans. Cet intérêt concorde avec le Protocole de Kyoto qui fixe, pour 2050, une consommation énergétique moyenne par logement de 50 kWh par mètre carré et par an contre 330 kWh actuellement.
Tout l'enjeu consiste désormais à limiter la consommation d’énergie (chauffage, eau chaude, éclairage, ventilation et climatisation) dans les logements privés comme dans les bâtiments publics. A lui seul, le secteur résidentiel-tertiaire est responsable de 21 % des émissions de gaz à effet de serre (source ADEME, 2004). Pour inciter à la rénovation de l’immobilier, un "diagnostic de performance énergétique" est mis en place depuis novembre 2006 afin de mieux identifier les consommations d’énergie des logements et des bâtiments, d’encourager aux travaux et, à terme, de réduire les émissions de gaz à effet de serre.


Composition d’un DPE



Le descriptif


Le DPE est un descriptif du logement et de ses équipements, avec une estimation de la consommation annuelle d’énergie (en kWh/m2 par an) et de leurs coûts afin de mieux évaluer la facture à payer. Sont pris en compte : le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement et la ventilation. Le nombre d’occupants, le climat local et l’isolation sont aussi comptabilisés.
Pour les appartements avec une installation de chauffage et de production d’eau chaude collective, les calculs de consommations réelles se font sur la base de décomptes de charges ou de relevés des consommations.

Les étiquettes


Afin d’afficher un résumé du diagnostic de performance énergétique de manière pédagogique, le logement est classé sur deux étiquettes "énergie" et "climat" ayant des échelles de référence allant de A (économe en énergie, faible émission de gaz à effet de serre) à G (énergivore, forte émission de GES), comme pour l’électroménager.
Sur l’étiquette "énergie", la performance en terme de consommation annuelle d’énergie primaire est indiquée en kWh par m² et par an, et en euros. Sur l’étiquette "climat", la performance en termes d’émission de gaz à effet de serre (GES) est exprimée en kg équivalent CO2 par m² et par an.

C'est l'activité humaine qui modifie la concentration des gaz à effet de serre (GES) dans l'atmosphère. Les problèmes actuels et futurs ne viennent donc pas de l’effet de serre lui-même, mais de son augmentation. A lui seul, le CO2 est responsable de 36 % de son accroissement.
Voir aussi : dossier dactualité sur le changement climatique


Les échelles de A à G ont été établies à partir de statistiques sur le parc des bâtiments.

A quoi correspondent les chiffres de l’étiquette énergie
0 - 50 classe A Maisons neuves les plus performantes
Difficilement atteignable en rénovation.
En Allemagne, un programme vise à construire des maisons à 40 kWh/m2/an. Le surcoût dans la construction neuve est faible, si l'objectif est fixé dès le début.
51 - 90 classe B
 Atteignable facilement en construction neuve, atteignable en rénovation.
91 - 150 classe C
 Standard dans la construction neuve des maisons chauffées au gaz en France (par exemple, la nouvelle réglementation thermique, dite RT 2005, impose à Paris 120kWh/m2/an).
151 - 230 classe D
 Standard des années 80 et 90. Des améliorations substantielles sont facilement atteignables, notamment par le remplacement de la chaudière et l'isolation des combles et fenêtres.
231 - 330 classe E
 Maisons d’avant le premier choc pétrolier.
331 - 450 classe F Maisons anciennes du début du XXe siècle. Les économies réalisables sont très importantes, le rendement économique (retour sur investissement) est évident.
451 - classe G …

Les conseils

Les panneaux solaires thermiques réduisent les émissions de GES.

Des conseils pour réduire la consommation énergétique qui vont de "fermer ses volets", pour limiter le chauffage, à "opter pour les lampes basses consommations" ou "arrêter le chauffe-eau pendant les périodes d’inoccupation".

Les recommandations


Des recommandations de travaux permettant d’économiser de l’énergie et d’améliorer la performance du bâtiment avec un ordre de grandeur du coût des travaux ou des équipements, les économies de consommation réalisables en kWh, l'évaluation des économies financières potentielles, le niveau du temps de retour sur investissement, le crédit d'impôt dont le futur occupant peut bénéficier.
L’objectif consiste à inciter les propriétaires à engager des travaux d’isolation, à remplacer les équipements vieillissants aux profits de plus performants (chaudière à condensation…), voire à installer des équipements de production d’énergies renouvelables (panneaux solaires, chaufferie bois…) pour valoriser le bien immobilier.

DPE et copropriété


Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété ou appartenant à une société et qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de climatisation ou de production d'eau chaude, le propriétaire d’un logement peut, à ses frais, obtenir du propriétaire du dispositif collectif (le syndic de copropriété ou le mandataire), les informations utiles pour l'établissement du diagnostic :
  • Un descriptif des installations collectives de chauffage, refroidissement ou de production d’eau chaude et de leur mode de gestion.
  • La quantité annuelle d’énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie du bâtiment par le dispositif collectif.
  • Le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité à partir de la quantité totale d’énergie consommée par le dispositif collectif.


    • Modèles de DPE

    Cliquez pour agrandir.


    Diagnostic pour les logements à chauffage individuel (6.1)
    Diagnostic pour les logements à chauffage collectif (6.2)
    http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/maquettes_DPE_logement.pdf
    Diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments à usage tertiaire en vente (6.3)
    http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/maquette_DPE_tertiaire.pdf
    Diagnostic de performance énergétique pour les logements locatifs
    http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/modeles_logement_loc.pdf
    Diagnostic pour les locations saisonnières (6.C)
    http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/modele_loc_saisonniere.pdfs


    Quels sont les avantages du DPE ?

  • Informer sur la consommation énergétique du logement et son coût.
  • Sensibiliser aux conséquences de la consommation en énergie sur le climat de notre planète, en repérant cette consommation et les émissions de CO2 qui en résultent, grâce aux deux étiquettes "énergie" et "climat".
  • Comparer la qualité énergétique et environnementale des logements mis en vente ou loués.
  • Inciter à réaliser des travaux d'économie d'énergie grâce aux recommandations de gestion et de comportement.


    • Mise en place d'un DPE



    Logements concernés


    Le DPE est obligatoire pour les maisons et appartements localisés en métropole. Il porte uniquement sur les parties privatives.
    A compter du 2 janvier 2008, le DPE devra être affiché dans les bâtiments publics d’une superficie supérieure à 1 000 m² et accueillant plus de 200 personnes.

    Bâtiments dispensés

  • Les constructions provisoires (moins de 2 ans) prévues pour une durée d'utilisation n'excédant pas deux ans.
  • Les bâtiments indépendants (maisons ou immeubles) dont la surface hors oeuvre brute (SHOB) est inférieure à 50 m².
  • Les bâtiments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine.
  • Les lieux de culte.
  • Les locaux qui n'utilisent pas d'énergie pour réguler la température intérieure (chauffage ou climatisation) pour une occupation humaine.
  • Les bâtiments à usage agricole ou artisanal.

    • Un communiqué de la Direction générale de l'urbanisme du 21 mai 2007 précise que "les reconductions tacites de contrats de bail, les cessions de bail, les échanges, les sous-locations ne sont pas soumises à l'obligation de DPE".

    Pour quelle transaction faut-il réaliser un DPE ?

  • Lors d’une vente de bâtiments existants (depuis le 1er novembre 2006). Il doit être fourni dès la signature du compromis et annexé au contrat de vente.
  • Lors d’une location, au moment du renouvellement du bail à l'occasion d'un changement de locataire, depuis le 1er juillet 2007. En revanche, il n'est pas obligatoire en cas de reconduction tacite du bail, cession de bail ou échange de logements. Il s'applique à tous les propriétaires du secteur privé ou public (organisme HLM, par exemple), quel que soit le régime de la location (location nue, meublée ou saisonnière, logement de fonction, logement étudiant et location consentie à des travailleurs saisonniers). Par contre, il ne s'applique pas aux logements-foyers.
  • Lors de constructions neuves dont le permis a été déposé après le 1er juillet 2007. En cas de construction d'une maison ou d'un logement dans un immeuble collectif, le DPE doit être remis par le constructeur à l'acquéreur au plus tard au moment de la réception. S'il s'agit d'une vente d'immeuble à construire, le DPE n'est pas nécessairement annexé à l'acte de vente notarié. La nouvelle réglementation thermique, dite RT 2005, entrée en vigueur en septembre 2006, oblige tous les constructeurs à faire des maisons 20 % plus économes qu'avant.

    • Il est fréquent aussi que l'information arrive tardivement et qu'elle ne soit pas disponible lors de la visite du logement. Il faut prévoir un délai de réalisation d'une semaine ou deux au minimum.
    N’importe quel propriétaire est libre de demander un DPE s’il le souhaite, pour évaluer la performance de son logement et, le cas échéant, bénéficier de conseils pour réaliser des économies d’énergie.

    Les premiers résultats


    D’après une enquête du groupe PAP sur la performance énergétique d’un échantillon de 450 logements en Ile-de-France, dont 69 % d’appartement et 31 % de maisons, deux biens sur trois sont classés entre F et G en termes de performance énergétique. Aucun n’appartient à la catégorie A, très peu à B et on ne compte que 5,1% pour C. Pourtant atteindre A et B pourrait permettre de diviser la consommation et la facture énergétique par 5. L’étude montre par ailleurs que les maisons individuelles sont plus économes que les appartement en immeuble collectif, car elles sont mieux isolées, le chauffage individuel est souvent plus performant que le collectif, et les occupants d’un immeuble ont tendance à consommer plus quand la facture est commune.
    Les maisons passives entrent dans la catégorie A. Les maisons individuelles sont, en général, mieux isolées que les appartements.

    L’impact du DPE sur les négociations immobilières


    Pour le moment, ce DPE n'est guère pris en compte dans les transactions, même si le développement durable est en passe de devenir un argument de vente. Il devrait, selon toute logique, donner plus de valeur aux biens qui émettent peu de gaz à effet de serre, consomment peu d’énergie, s’avérant donc plus économes au quotidien. A l’avenir, il faut s’attendre à ce que l’acheteur ou le locataire ait tendance, entre deux biens aux caractéristiques semblables, à choisir le plus économe en énergie. D’ailleurs, 79 % des ménages souhaitent l’affichage des étiquettes sur les annonces immobilières. Par contre, les propriétaires gardent une vision plutôt négative sur le DPE, et seulement 19 % d’entre eux envisagent d’effectuer les travaux.

    Validité


    Le DPE est valable 10 ans. Un diagnostic vente ou location est valable pour toute vente ou location pendant cette durée, il est donc réutilisable. Le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat qui lui en fait la demande.
    Si des travaux sont entrepris après la réalisation d’un DPE, ce dernier reste toujours valable mais il n’est plus représentatif de la performance énergétique du logement, auquel cas il est recommandé d’en faire un nouveau.

    Tarifs


    Le prix du diagnostic est libre. Il varie entre 150 et 300 euros selon le type de bien, la région et le professionnel. Son coût est à la charge du propriétaire et s’ajoute aux coûts des autres diagnostics existants.

    Qui réalise le DPE ?


    Depuis novembre 2007, le DPE est réalisé par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le COFRAC – COmité FRançais d’ACcréditation. La certification est délivrée pour une durée de 5 ans. Une révolution dans ce secteur qui avait largement besoin d’être réglementé et crédibilisé. Pour éviter toute dérive, l’expert doit être indépendant vis-à-vis des entreprises liées au bâtiment et aux agences immobilières. En outre, il bénéficie d'une assurance professionnelle (un plafond minimal de garantie de 300 000 euros par sinistre et de 500 000 euros par année d'assurance) car le diagnostic est un véritable acte juridique, qui exonère le vendeur de la responsabilité des vices cachés.

    Les diagnostiqueurs sont aujourd'hui 6 000 en activité. Le nombre d'agents pourrait atteindre 8 000 à 10 000 dans les trois ans à venir. En 2006, on estimait à 1,3 million le nombre total de diagnostics qui avaient été réalisés. En 2007, ce chiffre pourrait monter à 3,6 millions grâce à l’entrée en vigueur des DPE pour la location, puis à 5,3 millions en 2009. La suite est moins évidente à prévoir puisque le DPE a une validité de dix ans. Les besoins devraient donc se stabiliser à moins que de nouvelles réglementations n'apparaissent d'ici là.
    Le marché est éparpillé entre 1 000 à 1 500 sociétés. Les coûts de l'assurance (2 000 euros par salarié), de la formation (1 500 euros pour le seul DPE), du matériel ou de l'informatique favorisent l'émergence de réseaux de franchises, comme Agenda, Diagamter, ou d'entreprises nationales comme Norisko Immobilier, Allodiagnostic, ou Qualigaz.

    Diagnostiqueur immobilier, un nouveau métier


    La profession ayant longtemps été non réglementée, des profils venus d'horizons divers y ont trouvé une voie de reconversion opportune. Si les conditions d'exercice du métier se durcissent avec l'entrée en application de la réglementation sur la certification professionnelle des diagnostiqueurs, l'accès en reste souple. L'examen de certification ne fait pas appel à un bagage scolaire ou universitaire, ce sont des QCM et des questions très pratiques, qui permettent de vérifier les compétences et la capacité à les mettre en œuvre. En amont de l'examen, mise à part une licence professionnelle proposée par l'IUT de Saint-Nazaire, les formations au diagnostic sont pour la plupart assurées par des centres privés.
    (Centres de formation DPE : http://www2.ademe.fr/servlet/KBaseShow?sort=-1&cid=96&m=3&catid=15028)


    Quelques points faibles du diagnostic



  • Alors que le DPE est un acte juridique obligatoire, il n’a cependant qu’une valeur informative. Rien n’oblige le propriétaire à tenir compte des recommandations. Seuls 19 % se lancent dans les aménagements préconisés par le diagnostic et c’est sur ce point que le bât blesse : le DPE ne semble pas avoir l’influence escomptée sur l’économie d’énergie et la préservation de l’environnement.
  • En cas d’erreur, l’acheteur ou le locataire trompé par un diagnostic erroné ne peut pas se retourner contre le propriétaire. Il n’existe aucune sanction. Toutefois, il peut agir contre le diagnostiqueur en tort et lui demander une indemnisation.
  • L'indépendance des diagnostiqueurs vis-à-vis des propriétaires (ou leurs représentants : agence immobilière, notaire) ou des entreprises de travaux est très discutée. Une enquête de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) de 2006 souligne que, quatre fois sur cinq, le diagnostic est commandé par l'intermédiaire immobilier et, quelquefois, des commissions sont données en retour pouvant représenter 15 % à 30 % du chiffre d'affaires du diagnostiqueur.
  • Le niveau des prestations des professionnels varie selon le matériel dont ils disposent et leur formation.
  • Les données ne sont pas toujours fiables, notamment dans le cas d’immeuble avec chauffage et/ou eau chaude collectifs. L’enquête de la DGCCRF a révélé un taux d’anomalies supérieur à 50 %.
  • Les facture EDF ou GDF ne tiennent pas compte des hivers plus ou moins rigoureux, de la température du logement choisie par les précédents occupants.

    • En 2006, pas moins de 210 rappels à la réglementation et quatre procès-verbaux pour tromperie et publicité mensongère ont été dressés, révélant un taux d'anomalie supérieur à 50 %. Sur les 210 rappels à la réglementation, 60 ont porté sur l'affichage des prix, 60 sur la délivrance de note, 43 sur les règles de facturation, 37 sur la publicité et 10 sur la qualification professionnelle.

    Et ailleurs



    Le DPE ne concerne pour l’instant que la France métropolitaine. Un arrêté ultérieur mettra en application le diagnostic de performance énergétique dans les départements d'outre-mer.
    Un "home information report" est en vigueur outre-Manche et un "home inspection" aux États-Unis, tous deux visant à protéger l'acheteur en lui donnant une évaluation des travaux à engager.

    Des logiciels de simulation pour calculer son DPE


    Le site Promodul animé par l’Association pour la qualité du confort thermique propose un outil de simulation simplifié pour estimer son DPE. Il permet de l’évaluer sur des critères simples et surtout de calculer l’effet d’une rénovation sur les performances énergétiques du bâtiment.
    Le site Bilan thermique propose également un simulateur. Il met en avant la plus-value qu’un propriétaire peut faire si son DPE s’accompagne de travaux.

    Les autres diagnostics


    Si le DPE est la disposition qui concerne le plus grand nombre de bâtiments, il ne doit pas faire oublier les autres diagnostics imposés par la loi et dont la liste, depuis la fin des années 1990, ne cesse de s'allonger :
  • Plomb : rendu obligatoire afin de lutter contre le saturnisme chez l'enfant en limitant les risques d'exposition au plomb contenu dans les peintures anciennes. Il est obligatoire pour tous les bâtiments d’habitation à la vente datant d’avant 1949. En août 2008 cette mesure s’appliquera aussi aux locations.
  • Termites : identifie les zones infectées et protège les acquéreurs et les propriétaires d'immeubles contre les agents de dégradation biologique du bois.
  • Amiante : obligatoire depuis 2002 pour la vente, il vise à protéger les populations et les travailleurs contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante – matériau largement utilisé entre 1950 et 1980 – dans les immeubles construits avant 1997.
  • Loi Carrez : impose au vendeur d'indiquer et de garantir la surface privative exacte (tolérance de 5 % seulement) dans les avant-contrats et les contrats de vente. L'intervention d'un expert n'est pas indispensable mais fortement recommandée en raison de la faible tolérance d'erreur.
  • Gaz : contrôle les installations intérieures de gaz (gaz naturel et gaz propane).
  • Electricité : contrôle les installations intérieures d’électricité.
  • Risques naturels et technologiques : L'objectif de ce constat est de prévenir les accidents liés aux risques naturels (séismes, inondations…) et technologiques (industrie nucléaire, transport de matières dangereuses…) pouvant entraîner des effets sur la salubrité, la santé et la sécurité publiques, directement ou par pollution du milieu. Il doit être obligatoirement annexé à tout contrat de vente et à tout contrat de bail depuis le 1er juin 2006.

    • Qui contacter ?

    EIE Espaces Info Energie / ADEME
    http://www.ademe.fr/particuliers/PIE/infoenergie2.html

    Evreux
    HABITAT ET DEVELOPPEMENT de l'Eure
    12, boulevard Georges Chauvin - BP 734
    27007 Evreux cedex
    Tél. : 02 32 39 84 00
    Mél : pie-hd27@club-internet.fr

    Fécamp
    EIE des Hautes Falaise - Association IDEE
    3 Rue Saint Nicolas
    76400 Fécamp
    Tél. : 02 35 27 39 03
    Mél : infoenergie.hautesfalaises@orange.fr

    Le Havre
    CODAH
    Hôtel d'Agglomération - 19 Rue Georges Braque
    76085 Le Havre
    Tél. : 02.35.22.25.20
    Mél : eie@agglo-havraise.fr

    Louviers
    EURE SOLAIRE
    4 Rue Constant Roussel
    27400 Louviers
    Tél. : 08 71 35 63 15
    Mél : eie.euresolaire@wanadoo.fr

    Rouen
    CAUE 76
    5 Rue Louis Blanc - BP 1283
    76178 Rouen cedex 1
    Tél. : 02 35 72 05 10
    Mél : eie@caue76.org

    Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME)
    Les Galées du Roi
    30 rue Gadeau de Kerville   76100 ROUEN
    Tél. : 02 35 62 24 42 / Fax : 02 35 63 38 69
    http://www.ademe.fr

    Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie (ADEME)
    27 r Louis Vicat 75737 PARIS CEDEX 15
    01 47 65 20 00
    fax : 01 46 45 52 36
    http://www.ademe.fr

    Fédération interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier (FIDI)
    9, rue Notre Dame de Lorette
    75009 Paris   France
    01.55.48.69.58  
    Fax : 01.55.48.23.46
    secretariat@fidi.fr
    http://www.fidi.fr

    Fédération nationale des experts et de la construction de l’immobilier (FNECI)
    102 avenue de la République
    92400 Courbevoie
    Téléphone : 0820 480 491
    Fax : 01 47 89 00 06
    infos@fneci.org
    www.fneci.com

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    mot clé : diagnostic immobilier


    Pour aller plus loin :



    Ministère du logement et de la ville
    Rubrique "Diagnostic de performance énergétique"
    http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=5873

    Légifrance
    http://www.legifrance.gouv.fr
    Les textes officiels (décret n° 2006-1147, et articles L271-4, L271-6, R271-1, R271-2, R271-3 du code de la construction et de l’habitation)